200万买双塔旁带花园洋房 很难不心动

优秀的二手房小区，是要进入一部分人的愿望清单的，类似这种：

等我有钱了，一定要买一套XXX小区的房子……

（佳湖花园就是“出场率”较高的小区）

“感觉还不错”，能够给购房者这样的印象，在庞大的二手房市场中，相当于占了先手。

这样的小区有什么特质？不错的第一印象是否能转化为购买行为？又有哪些购买抗性呢？本期次新房攻略，就去看看这些小区。

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佳湖花园所在的双塔片区，在售新房以大平层产品为主：复地雲极（均价2.2-2.4w/㎡）、锦粼天序（均价2.3-3.2w/㎡）、云和中心（均价1.9w/㎡）、鳳起蘭庭（售价待定）。

周边的低密二手房小区则集中在希望路-日新东路以南，包括佳湖花园、银德香榭丽园、爱地花园、理想小镇、佳湖新城等。

（爱地花园）

这些小区大多建于2003年之后，低密板楼、户型方正公摊少、绿化景观维护好、还有露天泳池和多种类运动场地……这样的二手房小区在昆明市场实属难得。

（佳湖花园）

002号研究员：很难想象昆明15年前的产品已经能做到这种程度了，即使和当下的新房市场比，也不一定会输。

除此之外，还有一个感慨：十多年前昆明的建筑风格真是百花齐放，有一种初生牛犊的活泼。

（银德香榭丽园）

不过，二手房有的缺点这些小区也难以避免。外立面老化显旧、物业服务意思较弱、停车位规划不合理……

本期栏目我们去看看双塔片区的带花园洋房，另外还选了广福路南侧华都花园B区和盘龙江东侧玫瑰湾作为一种参照。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

首先来看佳湖花园。

佳湖花园的开发商——佳湖地产（原昆明中林房地产开发有限公司），多少是有点执念的。

早期开发的小区（佳湖花园、佳湖新城、锦苑花园、华都A区、华都B区），都要挖个露天泳池。

（从上往下分别是：佳湖花园、佳湖新城、华都B区）

不过，昆明早期的低密小区，泳池配置并不新鲜，新鲜的是十几年过去了依然还能正常使用的。

这样的二手房小区，就会产生“泳池效应”（我瞎编的）：泳池后期维护成本较高，如果交房多年还能能正常使用，业主对物业会有较正面的评价，从而提升了小区口碑，促进了房产保值增值。

实际看下来，佳湖花园也是双塔片区品质较高的二手房小区。具体来看一下项目优劣势，首先是优势：

①低密小区

小区内有联排别墅、洋房和小高层三种产品类型组成。

联排别墅位于小区中央景观旁，总价在580-650w/套。小高层仅三幢，总高10层，在靠近海贝中英文幼儿园的位置。

小区最多的还是6层洋房产品，1T2，楼梯房，南北通透。一楼带花园，顶楼带阁楼和露台，其他楼层赠送入户花厅，实得面积高于证上面积。

②小区绿化景观和公区设施维护较好。

小区环境较好，绿化覆盖不错，也有定时修剪。中央景观的树木比较枝繁叶茂，但是楼栋前面的乔木则和窗户保持了一定距离，能够保证采光不受影响。

小区中央有一个露天泳池，水质仅从肉眼上看，非常干净，还分了浅水区和深水区，业主免费使用。

不过，不是恒温泳池。据中介朋友介绍，室外气温高于25℃的晴天，就有业主来游泳了，利用率还是很高的。

除了泳池，小区还挖了一个人工湖。维护得不错，水面清澈，没有垃圾和落叶。

另外，现在豪宅喜欢做的会所，佳湖花园也有。围绕水景的三层佳湖会所，把人工湖和泳池隔开。不过，小区会所更加接地气一些，更像一个包含室内运动场地和棋牌室的活动中心。

（佳湖会所）

③小区外立面贴瓷砖，不显旧。

虽然小区房龄已经有16年了，但是因为外墙是贴瓷砖，而且脱落较少，所以不显旧。

而且大面积的砖红色瓷砖，搭配比较细的绿色窗户栏杆和白色线条，整体给人一种清新整洁的感觉（主观感受，喜不喜欢看个人）。

（外立面）

④生活氛围不错。

小区西门对着希望路，店铺较多，商业配套成熟。离万达广场步行距离约1.4公里（这个距离其实比较适合骑行），不算远。

从小区北2门出发，步行至在建的地铁二号线二期玉龙站（以最终公布为准）约1公里。

再来看劣势：

①特殊楼层房源价格高。

小区以洋房为主，均是楼梯房，高楼层（5-6层）可能对老人居住不太友好。

虽然楼层之间差价不是很明显，但是低楼层房源要少于中层和高层。

另外，小区一楼赠送30-80㎡大小不等的花园，单价在1.75-2.1w/㎡，虽然高出普通楼层3500-5000元/㎡，仍然供不应求。

如果不介意爬楼梯，顶楼房源赠送面积更大，除了露台还带阁楼，总价低于一楼带花园房源。

②停车位较紧张，人车不分流。

小区有停车场，但是车位仍然比较紧张。除了早期规划的因素，也和固定车位较贵有关系。买一个车位需要18-20万，租一个固定车位需要450元/月。

划线车位租金150元/月，这么大的价差导致业主更倾向于抢车位。小区路面就会停满车，没有那么安全。

③小区暂未接通天然气。

虽然2020年就被纳入燃气设施改造小区，但是不知道什么原因，至今没有接通天然气。（隔壁银德·香榭丽园已经通燃气）

另外小区房龄已有16年，虽然目前来看不算老旧，但是也要考虑后期转手困难。

④靠近街道一侧房源较吵。

小区外围一圈靠近街道，尤其是日新东路一侧，由于车流量较大，室内可以听到噪声。

不过，靠路边的房源开发商装了双层隔音玻璃（考虑到是十几年前，已经很难得了），关上窗户能隔绝大部分噪音。

（临街装了双层玻璃隔音）

看一下带花园的户型↓

（佳湖花园115㎡带花园房源 图源：安居客）

户型南北通透，各个空间都比较方正，过道占用的面积也比较少，属于空间利用率很高的户型。

进入房间的位置，实际上是赠送的花厅（户型图中次卧3），作为卧室其实不太合理，更适合做茶室或者书房。

客厅和其他区域之间是一个错层设计，有两三步台阶。除了厨房阳台，客厅这边也有南向的景观阳台。

（错层设计）

整体上看，佳湖花园是名副其实的优质二手房小区。普通楼层的房源对于追求居住品质的刚需购房者来说，价格也比较合适，只是除了房龄之外还要注意一个问题：目前划片的公立小学比较一般，周边可供选择的私立学校学费较贵。

如果觉得楼梯房不方便，还可以看看前旺路上的佳湖新城（两个小区相距600多米），有点像减配版的佳湖花园。

（佳湖新城）

整个小区是总高15层的电梯房，均是1T2户的板楼，小区内也有露天泳池和室外运动场地。

（佳湖新城泳池）

佳湖新城均价约1.2-1.3w/㎡，价格更加友好。楼栋之间有地势高差，需要上较多的台阶，不过均有无障碍通道。

（楼栋不在一个平台，需要走台阶）

佳湖花园一街之隔，就是银德香榭丽园。

光听名字就知道，这个小区的建筑风格是仿欧式的。

（银德香榭丽园）

昆明早期一些小区喜欢用国外地名命名，突显小区的高端洋气。不过，随着今年5月新修订的《地名管理条例》开始实施，很多小区都改名了。

比如滇池路一系列小区纷纷改名：列农溪谷→滇池溪谷、挪威森林→滇池森林、波西米亚花园→滇池花园，滇池名古屋→滇池名居。（套上个“滇池”就本土化了吗？）

不知道银德香榭丽园什么时候改名？

言归正传，这个小区地块略小于佳湖花园，产品规划也是洋房，但是小区单价要低1000-2000元/㎡。

还是先看小区优势↓

①外立面比较“洋气”。

法式建筑风格，辨识度比较高。不过，个性比较突出，可能也会导致有人喜欢有人不喜欢。

小区外立面线条比较鲜明，一些空间做了向外突出的处理。屋顶采用斜坡面，顶楼形成一个阁楼空间。

由于要做出外部造型，也会导致一些室内空间发生异形，户型整体没有那么规整。

②小区楼间距较宽。

小区除了少数几栋联排别墅，均为1T2户的六层洋房。

相较于佳湖花园，香榭丽园的楼间距更宽，物业还将一些较高的树木进行了修剪，整体采光条件不错。

另外，香榭丽园有部分楼栋的一楼作为小区车库，相当于做了架空设计。实际上，一楼相当于从二楼开始，一方面优化了低楼层的采光条件，另一方面，也导致小区带花园的房源较少。

③社区配套丰富。

小区除了临街的底商之外，小区内部还有步行街，既有餐饮也有生鲜超市，生活方便。

（小区内部步行街）

虽然没有泳池，但是有篮球场和网球场，方便运动健身。不过，和佳湖花园比，离地铁站要更远一些。

再来看劣势：

①小区内部有步行街，居住环境比较嘈杂。

所谓“彼之蜜糖，吾之砒霜”，小区内部步行街带来便利的同时，也改变了居住环境。

对于喜静的业主来说，可能在饭点的时候，过于热闹了。

②物业管理一般。

小区物业管理要差于佳湖花园：出入没有登记；小区地面泥巴没有清理，比较脏；水景闲置，由于下雨天水道内还有积水，观感较差。

和佳湖花园一样，存在停车位紧张的问题，小区路面也有划线车位，人车不分流。

③喷泉广场水景没有使用。

小区的中央广场也是参照法式风格，中心位置是雕塑，围绕中心位置一圈是喷泉水景。

浪不浪漫不知道，因为现在没有水景，只有干涸的水道。

活动面积很大，又连接步行街，小朋友会聚集在该区域玩耍，要注意空着的水道对幼龄小孩存在一定的安全隐患。

④小区外立面容易显旧

香榭丽园的外墙是瓷砖+涂料，瓷砖部分是砖红色，不容易显旧。

涂料部分的材质容易折旧，再加上原本就是米色，随着房龄增加，颜色发黄，不那么美观。

来看一个一楼（一楼为车库，实际上是二楼）带露台的户型。

（银德香榭丽园121㎡户型图 图源：安居客）

同样是南北朝向的板楼，但是空间格局更加狭长，没有佳湖花园那么方正。尤其是南向次卧，进深长，但是开间比较小。主卧有三个窗户，如果是落地窗设计的话，采光面多的优势才能发挥出来。

三开间朝南，采光条件不错。露台是北向，所以厨房和次卧的采光是没有问题的，采阳条件弱一点。

从实用的角度来看，露台做好防水，也能承担花园的功能；从经济的角度来看，同样的赠送面积，花园溢价远高于露台。

002号研究员表示：其实想要买带花园洋房的，可以看看带露台房源，性价比更高。

盘龙江东侧的官南片区，位置上夹在双塔片区和巫家坝之间，却没有这两个片区的CBD高光。

片区内新盘有北科建春城大观（均价约1.55~1.65w/㎡）、中骏天誉（均价约1.85w/㎡）、世茂璀璨世家（均价约1.55w/㎡）。

靠近邦盛茶城有低密二手房小区：玫瑰湾、假日湾、邦盛水映长岛。

具体来看一下玫瑰湾，这个小区除了位置和前面提到的双塔片区二手房相邻，交付时间也是同一时期（2006-2007），产品类型和佳湖花园也比较一致。

之前去看巫家坝二手房的时候，万科翡翠周边的配套还比较少，当问及生活是否不太便利时，中介朋友称：可以去玫瑰湾那边啊，菜市场、超市、餐饮，什么都有。

巫家坝虽然高大上，暂时还是要蹭蹭玫瑰湾的配套，可见邦盛茶城周边的生活气息还是比较浓厚的。

交通上，小区出门转个弯就到了南市区主路广福路；离在建的地铁2号线二期广福路站（站点名以最终公布为准）不到600米，出行比较方便。

和前面提到的双塔片区二手房一样，官南片区划片的公立小学也比较一般。

具体来看一下玫瑰湾优劣势：

①低密小区。

小区北侧有总高11层的电梯房，外围一圈是总高6层的步梯洋房，内部还有叠加别墅和联排别墅。

和香榭丽园法式风情不同，宣传资料称玫瑰湾的整体风格体现的是澳大利亚湾区风情，主题概念就是亲水。

价格上，普通楼层的洋房和小高层产品均价约1.1~1.3w/㎡，带露台的房源均价约1.4~1.5w/㎡。上叠加别墅总价330w左右，联排别墅总价则要500多万。

②绿化景观好。

小区有15年房龄，树木生长茂密，整体绿化率高。

中央景观区有一个人工湖，分布着水生植物，部分别墅可以通往水面，感觉不是很安全，夏天蚊虫估计也少不了。

人工湖旁边是一条很壮观的景观大道，两侧是粗壮的董棕（或类似，根据百度识图），看着很不错。

③生活氛围浓厚。

小区外面是玫瑰湾美食街，餐饮铺面较多，比较热闹。另外，也有蛋糕店、足疗、网吧、药房、银行、茶楼等各种丰富的配套。

居民生活上还是比较便利的，附近也有农贸市场和超市，家门口基本就能解决日常生活所需。

再来看玫瑰湾的劣势：

①小区外立面显旧。

小区外立面是米色和淡黄色，刚交付的时候会比较清新，但是随着房龄到了10年+，就会斑驳发黄。

（外立面略显斑驳）

对于注重颜值的一部分购房者来说，可能第一印象就劝退了。

小区物业是口碑还不错的银海物业，物业费1.85元/㎡/月。实际看下来，进出没有登记，露天泳池已经被闲置。不过，小区路面整洁，落叶打扫干净，只能说物业做得一般般。

②洋房带露台不带花园。

小区外围一圈洋房的楼下是商铺，部分洋房一楼是车库，所以这个小区没有一楼带花园的洋房，都是带露台。

想要带花园的房源，只能选择别墅，总价超出500w，入手门槛较高。

③车位紧张。

小区人车不分流，存在一定的安全隐患。

即使是别墅区，外围也停满了车，不过停放都靠路边，还算整齐。车位比较紧张，租金约200元/月。

来看一个洋房1楼带露台的户型。

（玫瑰湾122㎡户型图 图源：安居客）

这个房源虽然是1楼，但是实际是在2层。

入户门正对着客卫，没有任何遮挡，感觉不是很合理；餐客厅两端都有房间，导致动区的采光条件不太好；主卧连接露台，隐私性弱了一点。

喜欢大露台的，也可以把书房部分打掉和露台连通，这样也能改善客厅的采光条件。

（露台）

如果就是想买带花园的房源，玫瑰湾对面的邦盛水映长岛倒是有一些小高层（11层）一楼带花园的二手房。

不同户型赠送的花园面积也分大小，这类房源的单价在1.3~1.4w/㎡。不过，这个小区物业不是银海，管理要稍差一些。小区路面地砖破损严重，还有很多流浪猫，感觉维护比较差。

既然已经到了广福路，不妨再去看看华都花园。

和前面提到的多种低密业态组合的小区不同，华都花园全是13-15层的小高层。

不过也有一楼带花园的房源，沿街还有2楼带大露台的房源。

（1楼带花园房源，左下角是地下储藏室）

华都花园A区和华都花园B区相当于一个小区的前后两期，差别不大，交付时间华都花园B区略晚两年，房龄约10年，均是电梯房。

和佳湖花园是一个开发商，所以在小区里面可以看到很多相同的开发痕迹。最明显的就是露天泳池，同样维护得很好。

华都花园B区（挂牌价约1.3~1.5w/㎡）对面就是在售新盘建投·朝朝暮暮（毛坯房源均价约1.6~1.7w/㎡，装修房均价约2.1~2.2w/㎡），大平层产品。

从二手房和新房上，也可以看到昆明改善群体需求升级的一个侧面：露天冷水泳池→室内恒温泳池。

具体来看一下华都花园B区的优劣势，先看优势：

①小区房源较多

面积段从82-138㎡，户型从两室到四室，楼栋较多，挂牌房源较多。考虑在这个小区买二手房，可以挑选对比的房源较多，意味着有捡漏的机会。

小高层产品，1T2，除了部分楼栋的一楼采光受到树木遮挡影响外，大部分房源都算南北通透。

不过，小区在楼栋排布上，不是错开的，一些楼栋有6个单元，一字排列，视觉上形成建筑密度很高的体验。

②小区内有泳池和篮球场。

小区是中林物业（和佳湖花园一样，是开发商自己的物业公司），出入需要登记，管理还算严格。

绿化景观不错，设置了一些凉亭，相当于老年人的室外桥牌室。

小区中央是露天泳池，由于我们下午到的时候，室外温度应该有28℃左右，有一位大爷在游泳。

泳池水循环设备正在工作，水面看上去很干净。虽然游泳的人不多，但还是看到泳池边守着一个救生员，感觉就很规范。

③周边配套多样。

除了小区周围有社区底商之外，周边配套也比较丰富。

华都B区西北角是海贝中英文小学，步行即可到达南悦城购物公园和麦德龙超市。

对于老人来说，云南省中医院和昆明同仁医院就在家附近也会比较方便。

小区到盘龙江也很近，饭后可以沿着盘龙江散步。

再来看劣势：

①浅灰色外立面，显房龄。

小区外立面颜色是白色和浅灰色（灰蓝色），虽然房龄不算很大，还是有点显旧。

另外，虽然物业把泳池维护得不错，但是旁边的水景却没有正常放水，有点可惜。

（小区水景没有放水）

②停车位紧张。

前期规划的时候车位配比不合理，导致小区停车位紧张。

车位紧张至少会导致三方面的问题：小区路面划车位，人车不分流；车辆停放不方便，导致业主和业主、业主和物业之间的矛盾；车位涨价。

据中介朋友称，目前在华都B区买一个车位要16~20w，租的话450元/月，不算便宜。

来看一下户型。

（91㎡带露台户型图 图源：安居客）

这个户型最亮眼的就是赠送了一个超大的露台（上图标注花园部分），可以在上面搭玻璃房。

不过，也要注意室内空间是否符合家庭使用需求。客厅和主卧朝南，朝向和尺度都没有什么问题。

但是两个次卧和厨房是对着露台的，由于楼下就是临街商铺，会比较吵。靠近厨房的次卧是狭长的，空间较小。另外，这个户型只有一个卫生间

（露台较大）

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套用一句地产营销的话术：“可以洋房，何必高层”。但是，如果在产品类型前面放上限定词，高层新房和洋房二手房，你又会怎么选呢？

考虑到房龄、小区环境、装修成本、保值增值等因素，估计很多购房者又要纠结了。

买房无完美，看你怎么选。

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END

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